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Existe uma bolha imobiliária em Lisboa? Sim, existe, e o Porto está a caminho.

Existe uma bolha imobiliária em Lisboa? Sim, existe, e o Porto está a caminho.

Tem sido tema recorrente as fortes subidas dos preços do imobiliário, tendo feito múltiplas capas de jornais e revistas, com diversas variações (desde os quartos mais caros na capital às moradias milionárias). Fala-se em bolha do imobiliário, dos especuladores, do efeito contágio do boom do turismo. Não há ninguém que possa estar indiferente ao assunto, desde o taxista ao executivo.

Porque é que os preços sobem?

Mas afinal os preços das casas sobem porquê? Correndo o risco de parecer uma lapalissada, simplesmente porque a procura é superior à oferta. Porque Lisboa estava muito barata, quando comparada com outras grandes cidades Europeias com potencial turístico equivalente. Porque o turismo explodiu nos últimos 6 anos, e pelo efeito do Alojamento Local. Por causa da (tão contestada) alteração à Lei das Rendas que facilitou a reabilitação urbana de prédios que estavam em estado calamitoso, tendo provocado um aumento de preço por via do upgrade da qualidade do produto. Porque quem quer trocar de casa se vê forçado a pedir mais dinheiro pela sua casa atual, dado que lhe estão a pedir mais pela casa que quer comprar. Porque há alguns oportunistas que estão a aproveitar a boleia dos preços para pedir fortunas por prédios em ruínas para reabilitação e isso leva os preços a escalar em cadeia. Porque surgiram pequenos negócios de house flipping que compram para recuperar e vender e vão puxando o preço para cima. Porque a oferta de apartamentos para arrendar é escassa, e um investidor sabe que se comprar um apartamento rapidamente o arrenda (mesmo a preços muito “esticados”). Porque as taxas de juro estão muito baixas, ou mesmo negativas, e o imobiliário apresenta-se como um ativo bem mais interessante. Porque os construtores deprimidos com a crise começaram também a pedir mais dinheiro pelos trabalhos de construção. E porque chove ou porque faz sol – ou seja, pelo efeito da psicologia das massas, ou exuberância irracional como foi cunhado pelo prémio Nobel Robert Schiller.

Não deixa de ser curioso no meio de tudo isto que quando se fala na hipótese de se estar a formar uma bolha imobiliária, a comunicação social procure os profissionais do setor (as imobiliárias e os promotores) para perguntar o que acham do tema. Bom, estranho seria ouvir da parte destes agentes algo em prol da formação da dita bolha.

Não é contudo, a nossa opinião.

Sinais de inversão de ciclo ou consolidação

Em nossa opinião contudo, há sinais que devem merecer atenção para o risco de uma possível inversão de ciclo (ou consolidação):

  • O Banco de Portugal e o FMI já manifestaram risco de formação de bolhas imobiliárias em algumas áreas, devido a desequilíbrios entre oferta e procura, e estas notícias têm tido eco a nível internacional, com muitos investidores a manifestarem-se receosos de investir a estes preços. Nós próprios estamos a receber cada vez mais indicações de investidores que embora tenham interesse em investir em Portugal, preferem aguardar algum tempo porque estão com receio de que o mercado esteja num ponto de inversão;
  • De acordo com o Portugal Real Estate Investment Survey 2.ºT 2018, da consultora Deloitte, 46% dos inquiridos indicaram intenção de desinvestir no imobiliário residencial;
  • O volume de emissão de Golden Visas tem vindo a cair: 1.041 vistos emitidos até Julho 2017 e apenas 863 até Julho 2018, muitos do quais processos pendentes do ano passado;
  • Por último, como se diz na bolsa, quando até os sapateiros falam e opinam sobre ações, é hora de vender. Em Portugal, nunca tanta atenção foi dada ao imobiliário. Há mais agências imobiliárias do que nunca, quase todas as famílias têm alguém ligado ao imobiliários, multiplicam-se as capas de revistas com notícias e reportagens sobre o tema, quase toda a gente conhece alguém que já comprou ou quer comprar um pequeno apartamento para alugar;
  • Conforme referimos no nosso Market Snapshot de 2017, o ano passado houve uma valorização de 26,8% no centro da cidade, sendo o acumulado de 71% desde 2012. Estes valores não são sustentáveis, e são pouco saudáveis.

Mas será que se está mesmo a formar uma bolha?

Para confirmar estes sinais, fizemos uma análise comparativa entre uma amostra de diversas cidades europeias (escolhidas segundo o nosso critério) de modo a avaliar o número de anos necessários para pagar um apartamento de 120 m2 no centro da cidade, usando como base o ordenado médio líquido recebido na cidade. Em Lisboa, são necessários 45,9 anos, estando a cidade nas posições cimeiras, após Viena, Londres, Milão, Moscovo e Paris. Em média, para esta amostra, são necessários 30,8 anos para pagar um apartamento.

Se usássemos este valor como referência, o preço por m2 para o centro da cidade de Lisboa deveriam ser 2.675€, e no final de 2017 eram 3.985 € (no final do 1.º trimestre já eram 4.113€), ou seja, o preço está quase 50% acima do valor de equilíbrio calculado por este método.

Como palavra de cautela, devemos notar que este não é apenas um problema de Lisboa. Se Lisboa está no mesmo nível das grandes cidades europeias, é porque os investidores reconhecem o forte potencial da cidade. Da mesma forma que, quando olhamos para as fortes valorizações das ações da Apple, da Google e da Amazon, podemos considerá-las caras ou valiosas para estar onde estão. Não esqueça: o dinheiro vai atrás de oportunidades.

O investimento no centro de Lisboa está a ser sustentado por investimento externo, porque os preços não são comportáveis para a classe média portuguesa. Este fenómeno também acontece nas grandes cidades que captam maior volume de investimento (Londres, Paris, Milão, Viena, Nova Iorque, Hong Kong, etc…), mas infelizmente, Lisboa, com todas as suas vantagens competitivas, ainda não se pode comparar a estas cidades. O risco de Lisboa é superior, e quando o ciclo económico mudar, com aumento das taxas de juro e redução do apetite para o risco, estes fatores vão pesar na hora em que os investidores tiverem de tomar decisões de desinvestimento.

Note-se que o Porto também já está acima dos 30,8 anos, com 32,4, ou seja, também já há claros sinais de sobre-aquecimento.

O que esperar a seguir?

Estamos pessimistas? Não, de todo. Preferimos considerar-nos realistas, e informar os nossos clientes e seguidores de modo a não serem surpreendidos.

Quando olhamos para os números em termos absolutos, Lisboa continua a ser competitiva com outras cidades europeias, as yields continuam interessantes, a oferta tem uma qualidade muito apreciável, a cidade é encantadora do ponto de vista do lifestyle. Enfim, muitas das características que temos sobejamente defendido, em particular no nosso último Market Snapshot.

Na ótica de um investidor estrangeiro, que quer comprar um apartamento para obter rendimento, os preços em Lisboa ainda continuam a ser apelativos (ver gráfico anterior), quando comparados com outras cidades europeias, em particular atendendo às fortes valorizações de capital.

É impossível prever o fim de um qualquer ciclo, seja ele na bolsa seja no imobiliário. Pese embora os sinais que indicam riscos de bolha imobiliária, esta pode durar muito mais tempo. Veja-se o que acontece no mercado bolsista.

As nossas recomendações

As nossas recomendações para o momento atual do mercado são:

  • Quem está a pensar vender casa, deve considerar seriamente pensar em aproveitar a oportunidade atual;
  • Se se trata da residência habitual e pensa comprar um novo imóvel, talvez seja preferível vender, guardar o capital e arrendar (fora do centro da cidade), ou seja, sell and hold;
  • Se quer comprar para investimento, deve considerar localizações alternativas, na periferia da cidade, porque é para onde a classe média está a dirigir-se dado que se conseguem melhores relações preço/qualidade, e estará mais protegido de um eventual choque (obviamente que terá de escolher boas localizações);
  • O efeito da bolha não se verifica em todas as classes e tipos de ativos. Já tivemos oportunidade de mostrar que, por exemplo, no caso das moradias este efeito não é tão notório. Existem oportunidades interessantes e menos exploradas como as residências para estudantes;
  • Quem quer comprar no centro, deve negociar bem para comprar abaixo do valor de mercado: aconselhamos procura de qualidade – novos empreendimentos, ou revendas a preços competitivos (definitivamente abaixo dos 4.500€/m2).

Estamos disponíveis para o ajudar nas suas decisões. Contate-nos através dos nossos canais.

Nota:

Este artigo transmite a visão da Nomera Capital sobre o estado do mercado imobiliário, e não assumimos responsabilidade ou obrigação por quaisquer erros ou omissões no conteúdo do mesmo. As informações contidas neste conteúdo são fornecidas “como estão”, sem garantia de integridade, precisão, utilidade ou pontualidade… “.

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