O mundo que conhecemos ficou virado do avesso com o confinamento forçado pelo novo coronavírus. Acreditamos que há hábitos que vieram para ficar e vamos assistir a uma mudança de paradigma com impacto ao nível do mercado imobiliário. Famílias a sair das cidades para a periferia, escritórios mais pequenos e no centro das cidades (ou quase virtuais), maior interesse nas casas de férias e nas moradias, reforço da importância da casa, reconversão do alojamento local para habitação.
São essas tendências que vamos procurar explorar neste artigo.
A pandemia promoveu a adoção generalizada e em larga escala do teletrabalho. As empresas perceberam que os colaboradores podem ser mais produtivos trabalhando a partir de casa, porque poupam tempo em transportes e almoços prolongados, as reuniões são mais rápidas, e acaba por haver menos focos de interrupção (muito típicas nos open spaces). Quem tem crianças pequenas e/ou em idade escolar, acaba por ter mais trabalho e ser mais extenuante, mas numa situação futura de normalidade da vida diária, as crianças voltam às creches e escolas, e trabalhar a partir de casa pode ter imensos benefícios, tanto para trabalhadores como para empresas.
Vejamos algumas das tendências que esperamos observar nos próximos tempos:
Poderemos estar a assistir a uma mudança completa do paradigma vigente até há uns meses atrás, em que apontava para uma concentração massiva nas cidades, com os jovens a procurar as zonas centrais pela dinâmica e abrangência da oferta de eventos, desde o yoga e meditação no parque, os restaurantes e lojas trendy, os concertos, o contexto vibrante multicultural devido ao turismo, etc… Estar no centro significava estar junto do epicentro dos acontecimentos, onde tudo acontece, onde toda a gente está. Isto levou muitas empresas a terem de abrir escritórios no centro, e voltar a privilegiar o centro de Lisboa face a outras centralidades dos anos 90 e início do século, como é o caso do TagusPark em Oeiras que acabou por perder atratividade de outrora (claro que é uma opinião, discutível).
O volume de compras online em Portugal até final de 2019, era relativamente baixa, quando comparada com os países nórdicos e anglo-saxónicos. Recentemente estávamos a assistir a uma explosão da entrega de refeições através das plataformas digitais como a UberEats e a Glovo, mas, por exemplo, as compras online nos supermercados ainda registavam níveis relativamente baixos de adesão (muito por culpa dos próprios que não conseguem oferecer serviços imediatos). Já para não falar das compras de roupa, eletrónica e outros. A pandemia veio alterar tudo isto muito rapidamente, apanhando os supermercados desprevenidos ao ponto de terem prazos de entrega superiores a 1 mês. Nos EUA e no Reino Unido, já há algum tempo se vinha a assistir a um elevado número de lojas físicas a fechar e passarem a privilegiar o canal online. Isto torna os espaços de retalho menos apetecíveis, e por outro lado, as operações logísticas ganham maior importância.
Será interessante, daqui para a frente, observar o comportamento do mercado de alojamento de estudantes. A oferta de formação online, tem vindo a aumentar consideravelmente ao longo dos últimos anos (e agora explodiu), e já começam a aparecer inclusivamente MBA’s totalmente online. Mesmo que parte dos cursos possa funcionar em modo blended (presencial e distância), cada vez mais a oferta do online vai ganhar mais expressão. Isto não quer dizer necessariamente que menos jovens possam vir estudar presencialmente para as universidades, porque a componente da interação social é particularmente importante nesta fase das suas vidas. Contudo, é possível que venham a surgir algumas alterações comportamentais com impacto direto no imobiliário.
Por tudo o que foi dito, esperamos observar:
Relativamente aos preços, convém recordar que o imobiliário é um tipo de ativo pouco líquido, que reage mais lentamente aos choques económicos, e como tal, embora seja esperada uma correção, especialmente ao nível da valorização do capital, ainda é cedo para perceber qual será a magnitude. Em nossa opinião, as zonas com maior impacto potencial serão as zonas mais centrais e mais expostas ao turismo e ao alojamento local (ex: Santa Maria Maior e Misericórdia).
Com a mudança previsível de um mercado do vendedor para um mercado do comprador, os tempos em que as casas se vendiam em 2 a 3 meses, estão a terminar, e os tempos de absorção deverão aumentar para lá dos 6 meses. Esta era uma tendência que se vinha a observar já antes da pandemia, e já esperavamos que o mercado entrasse num ciclo mais racional de valorização, conforme indicámos no nosso último Lisbon Real Estate Market Snapshot 2019. Era visível que estavamos na fase final do ciclo de crescimento, o qual já se vinha a notar noutros mercados internacionais mais maduros. De qualquer forma, Portugal, e Lisboa beneficiaram muitíssimo de uma conjuntura nacional e internacional que favoreceu excecionalmente o imobiliário (e que acreditamos que irá continuar a beneficiar a longo-prazo).
Esperamos que este artigo lhe tenha sido útil. Caso queira trocar algumas impressões, ligue-nos através do +351 960 236 626 ou e-mail: info@nomeracapital.pt.