Market Snapshot Imobiliário Lisboa 2017

Lisboa, cidade perfeita para viver

Lisboa é, provavelmente, uma das melhores cidades do mundo para um cidadão global estabelecer a sua base, aquele que faz do mundo a sua casa, viajando constantemente de país para país, seja em negócios ou lazer. Exemplos de cidadãos globais que optaram por estabelecer a sua base em Lisboa são Alicia Vikander e Michael FassbenderMadonna, Eric Cantona, Monica Belluci, entre outros.

Reabilitação urbana na em Lisboa
Reabilitação urbana em Lisboa

Mas para além dos famosos, há muitos outros perfis que escolhem Lisboa para morar por várias razões:

  • Homens e mulheres de negócios que optam por Lisboa graças às rápidas ligações ao centro da Europa, aos EUAa África e Brasil. Afinal, Portugal assume uma centralidade entre a Europa e a América;
  • Casais com filhos que optam por mudar-se para Lisboa por causa da qualidade de vida, da oferta de educação e pela segurança. Lisboa tem grande oferta de escolas internacionais para todos os níveis, e é o 5º país europeu com mais escolas no Ranking das Top 100 Business Schools do Financial TimesPortugal é o 3.º país mais seguro do mundo;
  • Empreendedores que escolhem Lisboa por esta ser um dos hubs de startups em mais rápido crescimento na Europa, porque encontram recursos em IT a preços mais baixos do que no Norte da Europa, por ser a casa do Web Summit, o maior evento de startups do mundo;
  • Reformados que se mudam para Lisboa devido ao clima ameno, uma oferta cultural de topo (é possível assistir a alguns dos melhores intérpretes de música clássica na Fundação Gulbenkian, a preços 50% mais reduzidos do que no centro da Europa, exposições pelos melhores artistas), porque os portugueses gostam de receber bem os estrangeiros, pela gastronomia, e numa fase mais avançada da visa, devido a terem cuidados de saúde a preços moderados, hospitais públicos e especialmente privados com uma oferta muito boa. Lisboa tem um dos centros mais avançados de tratamento e pesquisa do cancro – o Instituto Champalimaud, tem havido uma aposta grande nos cuidados continuados e casas de repouso.

Porque sobem os preços em Lisboa?

Este relatório centra-se nas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) de Lisboa, sendo que estas zonas podem ser vistas como o centro da cidade em sentido mais amplo. É nestas zonas que têm estado concentrada a maior parte da atividade ao nível da reabilitação urbana, o que está a permitir renovar a cidade, através de magníficos projetos de arquitetura que preservam a fascinante traça antiga em edifícios equipados com as comodidades modernas.

Uma das questões mais discutidas atualmente é sobre a hipótese de estar a formar-se uma bolha no imobiliário em Lisboa. Na nossa opinião, os fatores que explicam o aumento de preços são:

  • Aumento da qualidade da oferta (“delta” de qualidade): os novos projetos de reabilitação aumentaram exponencialmente a qualidade média da oferta. Há 5-6 anos atrás, a qualidade média da construção na ARU era muito baixa, havia muitos edifícios em muito mau estado, fruto de uma lei de rendas que não incentivava a que os proprietários fizessem obras. Com a revisão da lei de rendas de 2012, a reabilitação ganhou um forte impulso, começaram a surgir novos empreendimentos, e onde antes existiam apartamentos degradados, passaram a existir apartamentos que preservaram o carácter histórico, mas com acabamentos premium. Este é o principal fator para o aumento do preço médio: apartamentos degradados substituídos por oferta de qualidade.
  • Aumento do Turismo: a abertura do aeroporto de Lisboa às operadoras low-cost fez aumentar o número de voos para Lisboa, direcionados aos city break. Isto fez aumentar o número de turistas em Lisboa de forma significativa, numa fase inicial o turismo budget que procurava alternativas à oferta hoteleira tradicional, em particular nos bairros históricos de Lisboa, onde a oferta era reduzida (Alfama, Castelo, Graça, etc…). Isto fez despertar o interesse pelo Alojamento Local, que levou à transformação completa das zonas históricas de Lisboa, provavelmente de forma exagerada, que poderá colocar em risco a sua identidade futura (mas isto é objeto de outra discussão). Este aumento do Turismo, teve um efeito de contágio direto e indireto ao nível do comércio, da oferta de restauração, das atividades de lazer, da oferta de passeios turísticos e mobilidade (ex: Tuk-Tuk, HypoTrip), da oferta cultural, entre outros. A cidade modernizou-se, tornou-se mais atrativa para os turistas que nos visitam e também para os locais.
  • Aumento da Procura Internacional: Com a crise de 2011, e o resgate do país pela Troika, foram implementadas várias medidas que tornaram o país mais atrativo para o investimento, aos olhos dos investidores internacionais: a revisão da lei das rendas que desbloqueou a reabilitação dos prédios no centro histórico da cidade, a Autorização de Residência para Atividades de Investimento (vulgo Golden Visa), que permitiu numa fase inicial captar investimento de cidadãos fora do espaço europeu que procuravam ter acesso ao Espaço Schengen para os próprios e familiares diretos, o programa de Residentes Não Habituais que atraiu para Portugal muitos cidadãos europeus (no final de 2016 havia 10.684 estrangeiros ao abrigo deste programa), em particular reformados, que investiram em imobiliário (compra ou arrendamento) em troca de uma redução ou isenção de impostos sobre rendimentos. Atualmente, a procura tem a ver mais com fatores intrínsecos da qualidade do país, já referidos anteriormente;
  • Conjuntura Internacional Favorável: Vivemos num momento em que existe mais liquidez do que oportunidades de investimento com boas taxas de retorno. As taxas de juro estão em mínimos históricos, os mercados financeiros começam a dar sinais de saturação, e o imobiliário acaba por ser uma das classes de ativos com rendibilidades mais interessantes;
  • Investimento Longo-Prazo: Inicialmente, o foco dirigiu-se para as cidades Tier 1 (como Nova Iorque, Londres, Hong Kong), mas atualmente com o aumento da oferta as yields proporcionadas nestas cidades deixaram de ser atrativas, e os investidores começaram a voltar-se para outras geografias, e perceberam que em Lisboa conseguiam ter yields de 6%-7% e ganhos de capital acima dos 10%/ano, pelo que rapidamente começaram a colocar Lisboa, e mais tarde Porto, no mapa dos investimentos.
  • Investimento Especulativo e Proprietários Oportunistas: uma parte significativa do investimento foi feita através de fundos de investimento. O problema principal do mercado português, é a falta de liquidez. Em caso de inversão do ciclo, haverá alguns investidores institucionais que irão procurar livrar-se rapidamente de alguns ativos, pressionando o mercado. Por outro lado, há proprietários que estão a aproveitar o atual momento para especularem o preço de venda dos seus ativos. Sem fazerem qualquer intervenção de valorização do seu património, estão a pedir mais 30%, por vezes 50% e até 100% do preço que pediam há 2 ou 3 anos atrás. Este efeito verifica-se muito também no Porto. E isto, naturalmente, é preocupante.

Perspetivas Futuras e Oportunidades

Posto isto, quais são as nossas perspetivas para os próximos anos? Acreditamos que o atual ciclo expansivo se possa manter por mais 2 a 3 anos. É natural que haja algum abrandamento ao nível dos ganhos de capital, porque o “delta” de qualidade já é menos notório. Daqui em diante é necessário estar atento aos efeitos especulativos na oferta de qualidade media e mais baixa (onde este efeito é mais notório).

As bolsas já começaram a dar sinais de saturação e, tipicamente, o ciclo do imobiliário inverte-se 2 anos após o fim do ciclo das bolsas.

O que é que poderá acontecer a quem comprar agora? Na nossa perspetiva, Lisboa continua a ser muito atrativa para:

  • Comprar imobiliário premium para viver: comprar casa para estabelecer a sua base, porque os preços no segmento premium continuam a ser mais interessantes do que noutras cidades europeias (relação qualidade/preço);
  • Investir para arrendamento longo prazo: comprar para arrendar (buy-to-let), em particular arrendamento de longo prazo. A oferta de arrendamento de longo prazo é extremamente escassa, e as yields são muito interessantes (5% a 7%). Para um investidor estrangeiro, é importante que este investimento seja pouco alavancado (baixa exposição ao crédito), para reduzir os riscos de exposição num cenário de inversão de ciclo. É particularmente importante comprar bem, a preços justos, de modo a maximizar as yields;
  • Residências Séniores: há falta de residências para cidadãos reformados e as yields são muito interessantes, a população europeia está a envelhecer, e cada vez mais vão procurar os países do sul para viver a reforma;
  • Residências para Estudantes: a título de exemplo, vai abrir o novo pólo da Nova Business School of Economics, para até 5.000 estudantes em Carcavelos/Oeiras-Cascais, e há uma falta significativa de oferta de alojamento para estudantes só nessa zona, sem falar junto às maiores universidades de Lisboa. Lisboa continua a captar cada vez mais estudantes internacionais, movimento que deve manter-se em alta nos próximos anos, e é necessário reforçar esta oferta, e em particular ao nível de qualidade superior.
  • Hotéis Boutique Lifestyle: Lisboa está a atrair cada vez mais um turismo sofisticado, exigente ao nível do alojamento, procurando hotéis de charme, em zonas históricas, que ofereçam um atendimento personalizado, integrado com a oferta cultural da cidade, onde se sintam em casa. E a oferta existente é manifestamente insuficiente, tanto em Lisboa como no Porto.

Esperamos esta análise possa ser útil para apoiar o seu processo de decisão, e estamos disponíveis para aprofundar qualquer assunto e aconselhar nos seus investimentos.

Resumo

Em média, na Área de Reabilitação Urbana (ARU) de Lisboa (abrange 11 de 24 freguesias de Lisboa), os preços aumentaram 14,1% numa base trimestral (entre o 3º e o 4º trimestre de 2017) e 26,8% numa base anual (entre os 4º trimestres de 2016 e 2017). Ou seja, são aumentos muito significativos que mostram o forte momento do mercado imobiliário.

As freguesias de Lisboa com os melhores desempenhos trimestrais foram: Belém (+37,9%), Arroios (+23,9%) e Santo António (+20,4%).

Ao nível da variação anual (2016-2017), as freguesias com melhor desempenho foram as mesmas, apenas com uma alteração nas 2 prieiras posições: Arroios (+36,7%), Belém (+35,7%) e Santo António (+33,6%).

O preço médio na ARU foi de 4.392 € em base trimestral e 3.910 € em base anual. Note-se que esta diferença deve-se ao efeito de na base trimestral se considerarem apenas a média do trimestre, e em base anual, a média anual. O fato de o valor mais alto ser o trimestral deve-se aos preços terem aumentado ao longo do ano.

As freguesias com preços por m2 mais elevado são: 1) Santo António (5.853 €), 2) Santa Maria Maior (5.037 €) e 3) Misericórdia (4.852 €).

O preço médio do segmento premium para a ARU é de 7.446 €, variando entre 4.329 € da Ajuda e 9.255 € da Sto. Antonio.

Se dividirmos a ARU em 3 Tiers, podemos resumir nossas descobertas para a qualidade média e premium de 2 segmentos, na tabela seguinte:

TierSegmento MédioSegmento Premium
Tier 1 – Sto. Antonio, Sta Maria Maior and Sto Antonio4.800 – 5.5008.100 – 9.300
Tier 2 – Arroios, Avenidas Novas, Campo de Ourique, Estrela3.100 – 3.8005.300 – 6.500
Tier 3 – Ajuda, Alcântara, Belém, S. Vicente2.500 – 3.5004.300 – 5.800
Preços por m2 em Lisboa 2017

Desde o ponto mais baixo, durante a crise de 2012, os preços em Lisboa cresceram 81% no segmento de imóveis premium e 71% em média geral, o que significa que o segmento premium cresceu mais rápido que a média, o que sustenta as conclusões que partilhámos no capítulo anterior, na nossa perspetiva sobre o mercado imobiliário.

Quando alargamos a análise a outros concelhos do distrito de Lisboa, com maior procura internacional, Oeiras, Cascais e Sintra, conclui-se que o aumento de preços foi mais relevante em Lisboa, pelas razões expostas no capítulo anterior.

Os investidores devem considerar os preços por metro quadrado como meramente indicativos, uma vez que não refletem totalmente o que está a acontecer no terreno, particularmente para novos empreendimentos que estão prestes a serem lançados e que influenciarão a dinâmica dos preços. Aconselhamos que nos consulte para discussão desses aspetos.