Market Snapshot Imobiliário Lisboa 2018

Lisboa não é portuguesa, é do mundo

A globalização económica das últimas décadas tem alterado o paradigma da competitividade passando as grandes cidades a ter um papel mais importante que os próprios países. Lisboa é hoje em dia uma cidade global que compete no panorama internacional com outras grandes cidades, sendo, por muito que nos custe, cada vez menos portuguesa e cada vez mais europeia, cada vez mais mundial.

Boom do turismo em Lisboa
Boom do turismo em Lisboa

Este movimento começou com a globalização de bens e serviços. Desde há largos anos atrás, deixou de fazer sentido ir ao estrangeiro para fazer compras porque as lojas que se encontram em Londres ou Paris são as mesmas que encontramos em Lisboa (claro que há algumas diferenças, mas pretendemos ilustrar a ideia). As multinacionais de serviços passaram também elas a ter presença física em todas as grandes cidades globais.

Atualmente, assistimos à globalização de movimentação das pessoas, ou deslocalização, como queiramos designar. A União Europeia criou o livre movimento de pessoas e bens, mas tardou até que os cidadãos europeus aproveitassem as vantagens da movimentação interna, como a possibilidade de estudar noutra cidade, trabalhar uns anos fora, ou mesmo aproveitar as vantagens de abrir uma empresa num novo destino onde abundam talentos mais baratos e o clima é melhor. Durante muito tempo, vivemos presos às fronteiras físicas, coisa que hoje já faz pouco sentido.

Lisboa, joga atualmente neste xadrez, e compete (e colabora) com outras cidades globais como Madrid, Barcelona, Berlim, Paris, Milão, Londres, Amsterdão, Praga, Viena, Copenhaga, Estocolmo, etc… Compete ao nível da atração de start-ups com os seus hubs de qualidade mundial, de estudantes para as suas excelentes Business Schools, de congressos aproveitando as excelentes infra-estruturas e capacidade hoteleira, de turismo que procura alta-cozinha a preços razoáveis, os excelentes festivais com artistas de primeiro plano, uma cidade acolhedora de pessoas simpáticas, excelente clima, conteúdos, e, claro está, compete ao nível do investimento imobiliário.

Este efeito, está a transformar o centro da cidade de Lisboa, onde os estrangeiros são cada vez mais e os portugueses cada vez menos, onde se ouve mais inglês e outras línguas estrangeiras do que português. Este fenómeno já existia noutras cidades globais, talvez tenha tardado a chegar a Lisboa.
Independentemente de qualquer juízo de valor que se faça sobre esta situação, e não é nossa missão fazê-lo aqui, esta é a realidade à qual temos que nos adaptar e definir as melhores estratégias para ajudar os nossos clientes a conseguir os melhores resultados.

À luz deste novo quadro, quando analisamos a evolução dos preços do imobiliário no centro de Lisboa, temos de os analisar comparativamente a outras cidades globais e não relativamente à Lisboa “portuguesa” do passado e à realidade do país.

Já não podemos pensar numa realidade dominada pelo perfil do casal de portugueses que compra casa para habitar no centro da cidade. Porque, quer se aceite ou não, essa já não é a realidade, e muito provavelmente nunca mais será.

A realidade atual é a dos fundos de investimento que compram ativos para reabilitação e transformação em hotéis, escritórios e residências de características premium para vender a clientes sofisticados, que por sua vez avaliam investir numa propriedade para arrendamento em Lisboa, Barcelona ou Amsterdão. São os clientes estrangeiros que querem comprar casa na Europa e olham para os preços proibitivos de Paris, Londres ou Milão e conseguem em Lisboa um apartamento de qualidade premium por uma fração do preço. E ficam a 2h30 de distância dessas cidades com ligações por avião a quase todas as horas. São os pequenos investidores de países em frágeis situações económico-políticas, como a Turquia, o Brasil, a Áfria do Sul, alguns países asiáticos, etc, que querem ter um Plano B, que lhes permita refugiar-se na Europa caso a situação se descontrole e aproveitam o programa Golden Visa. São os reformados europeus do norte da Europa, que descobriram as vantagens de viver num clima mais agradável, com excelente oferta de serviços de saúde, gastronomia e lazer, e aumentando a liquidez das suas reformas graças ao estatuto do Residente Não Habitual.

Resumo

Em média, na Área de Reabilitação Urbana (ARU) de Lisboa (abrange 11 de 24 freguesias de Lisboa), os preços aumentaram 6,6% numa base trimestral (entre o 1º e o 2º trimestre de 2018) e 23,5% numa base anual (entre os 2º trimestres de 2017 e 2018). Estes valores comparam com os 14,1% e 26,8%, respetivamente, no Market Snapshot 2017 (referente ao ano de 2017).

As freguesias de Lisboa com os melhores desempenhos trimestrais foram: Arroios (+28,5%), Estrela (+19,6%) e Santa Maria Maior (+12,9%).

Ao nível da variação anual (2016-2017), as freguesias com melhor desempenho foram as mesmas, apenas com uma alteração nas 2 primeiras posições: Estrela (+51,7%), Belém (+46,4%) e Avenidas Novas (+34,9%).

O preço médio na ARU foi de 4.666 € em base trimestral e 4.346 € em base anual. Note-se que esta diferença deve-se ao efeito de na base trimestral se considerarem apenas a média do trimestre, e em base anual, a média anual. O fato de o valor mais alto ser o trimestral deve-se aos preços terem aumentado ao longo do ano.

As freguesias com preços por m2 mais elevado são: 1) Santa Maria Maior (5.996 €), 2) Misericórdia (5.424 €) e 3) Estrela (5.272 €). Face ao Market Snapshot anterior, destaca-se a queda de Santo António do 1.º para o 5.º lugar do ranking do preço por m2 mais elevado.

O preço médio do segmento premium para a ARU é de 8.341 €, variando entre 5.053 € de Alcântara e 9.979 € de Santa Maria Maior.

Se dividirmos a ARU em 3 Tiers, podemos resumir os resultados para a qualidade média e premium de 2 segmentos, na tabela seguinte:

TierSegmento MédioSegmento Premium
Tier 1 – Estrela, Misericórdia, Sta. Maria Maior5.200 – 6.0008.100 – 10.000
Tier 2 – Arroios, Avenidas Novas, Campo de Ourique, Sto. António4.450 – 4.8006.150 – 8.450
Tier 3 – Ajuda, Alcântara, Belém, S. Vicente3.250 – 4.3005.050 – 7.100
Preços médios por m2 em Lisboa

Desde o ponto mais baixo, durante a crise de 2012, e até ao 2.º Trimestre de 2018, os preços em Lisboa cresceram 85,8% no segmento de imóveis premium e 79,3% em média geral, o que significa que o segmento premium cresceu mais rápido que a média, o que sustenta as conclusões que partilhámos no capítulo anterior, na nossa perspetiva sobre o mercado imobiliário.

Quando alargamos a análise a outros concelhos do distrito de Lisboa, com maior procura internacional, Oeiras, Cascais e Sintra, conclui-se que o aumento de preços foi mais relevante em Lisboa, pelas razões expostas no capítulo anterior.

Os investidores devem considerar os preços por metro quadrado como meramente indicativos, uma vez que não refletem totalmente o que está a acontecer no terreno, particularmente para novos empreendimentos que estão prestes a serem lançados e que influenciarão a dinâmica dos preços. Aconselhamos que nos consulte para discussão desses aspetos.