Market Snapshot Imobiliário Lisboa 2019

De volta ao crescimento saudável, mas ainda há espaço para mais

Em 2019, o volume de transações imobiliárias residenciais foi de 25 mil milhões de euros e de imobiliário comercial 3,2 biliões de euros (40% no retalho, 27% nos escritórios e 10% na hotelaria). O programa Golden Visa contribuiu com 625 milhões de euros, o que representa 2,5% do investimento total.

O novo museu MATT em Lisboa
O novo museu MATT em Lisboa

Em Lisboa, os preços dos imóveis residenciais cresceram 8%, abaixo dos dois anos anteriores (19% em 2018 e 26% em 2017), mas ainda assim um crescimento muito significativo, o que nos leva a crer que estamos a entrar na fase de consolidação do mercado. As compras foram feitas por cidadãos de mais de 80 nacionalidades diferentes, que contribuíram com mais de 30% do volume de vendas. Isto mostra como Lisboa é hoje uma cidade globalizada, esta diversificação ajuda a reduzir o risco de exposição concentrada em determinadas geografias.

Recentemente, o Governo português aprovou o orçamento para 2020, que contém uma autorização por parte da Assembleia da República para a suspensão do programa Golden Visa nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, mantendo-o apenas em actividade no resto do território. Esta medida tem causado grande preocupação entre os agentes de mercado, pois sinaliza a vontade de retirada gradual dos programas de estímulo anteriores, em linha com o ocorrido em 2018, com a suspensão da autorização de alojamento local (arrendamento de curta duração) no centro histórico da cidade.

As taxas de juros têm se mantido historicamente baixas, ao contrário do que o BCE sinalizou no final de 2018, mantendo a tendência de capital barato e abundante, beneficiando o imobiliário como um ativo alternativo muito atraente. Os rendimentos do arrendamento têm diminuído ligeiramente, situando-se atualmente em 4,4%, em resultado do aumento do preço dos imóveis acima do aumento do preço do arrendamento. Nas áreas históricas da cidade, já estão abaixo de 4%, em média.

Resumo

Em média, na Área de Reabilitação Urbana (ARU) de Lisboa (abrange 11 de 24 freguesias de Lisboa), os preços aumentaram 4,1% numa base trimestral (entre o 3º e o 4º trimestre de 2019) e 8,5% numa base anual (entre os 4º trimestres de 2018 e 2019). Estes valores comparam com os 6,6% e 23,5%, respetivamente, no Market Snapshot 2018 (referente ao 1.º semestre de 2018).

As freguesias de Lisboa com os melhores desempenhos trimestrais foram: Santa Maria Maior (+36,9%), Santo António (+32,8%) and Areeiro (+8,4%).

Ao nível da variação anual (2016-2017), as freguesias com melhor desempenho foram as mesmas, apenas com uma alteração nas 2 primeiras posições: Campolide (+54,7%), Santa Maria Maior (+44,0%) and Santo António (+25,0%).

O preço médio na ARU foi de 4.244 € em base trimestral e 3.967 € em base anual. Note-se que esta diferença deve-se ao efeito de na base trimestral se considerarem apenas a média do trimestre, e em base anual, a média anual. O fato de o valor mais alto ser o trimestral deve-se aos preços terem aumentado ao longo do ano.

As freguesias com preços por m2 mais elevado são: 1) Santa Maria Maior (6.370 €), 2) Santo António (6.274 €) and 3) Misericórdia (5.372 €) Face ao Market Snapshot anterior, destaca-se a recuperação de Santo António do 5.º para o 2.º lugar do ranking do preço por m2 mais elevado.

O preço médio do segmento premium para a ARU é de 9.375 € (+22.6%), variando entre 3.288 € no Beato a € 10,024 € em Santa Maria Maior.

Se dividirmos a ARU em 3 Tiers, podemos resumir os resultados para a qualidade média e premium de 2 segmentos, na tabela seguinte:

TierSegmento MédioSegmento Prime
Tier 1 – Estrela, Campo Ourique, Misericórdia, Sta. Maria Maior, Sto António4.200 – 6.5006.500 – 10.000
Tier 2 – Alcântara, Campolide, Avenidas Novas, Arroios, S. Vicente3.000 – 4.3005.000 – 7.000
Tier 3 – Belém, Ajuda, Alvalade, Areeiro, Penha de França, Beato, Marvila2.100 – 3.6003.500 – 5.500
Preços médios por m2 em Lisboa em 2019

Desde o ponto mais baixo, durante a crise de 2012, e até ao 2.º Trimestre de 2018, os preços em Lisboa cresceram 117,2% no segmento de imóveis prime e 116,2% em média geral. No ano passado, o segmento médio cresceu mais rapidamente do que o prime.

Quando alargamos a análise a outros concelhos do distrito de Lisboa, com maior procura internacional, Oeiras, Cascais e Sintra, conclui-se que o aumento de preços foi mais relevante em Lisboa, pelas razões expostas no capítulo anterior.

Os investidores devem considerar os preços por metro quadrado como meramente indicativos, uma vez que não refletem totalmente o que está a acontecer no terreno, particularmente para novos empreendimentos que estão prestes a serem lançados e que influenciarão a dinâmica dos preços. Aconselhamos que nos consulte para discussão desses aspetos.

Para 2020, esperamos que os preços subam entre 4% a 6% e as yields fiquem na faixa de 4,3% a 4,5%, em média. Nos arredores da cidade, esperamos um crescimento de preços de dois dígitos.

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