Market Snapshot Imobiliário Lisboa 2020

Resumo

LISBOA

Variação dos preços entre 2019 e 2020 no concelho de Lisboa
  • Variação de –2.5% no preço médio por m2 e de –6.2% no preço médio das transações de valores mais elevados (percentil 95%). O preço médio cai porque há menos transações no segmento prime e não tanto porque o preço no segmento médio esteja a cair;
  • O principal impacto negativo registou-se na zona histórica e no volume de transações no segmento prime. Zonas Central, Norte e Oriental com desempenhos positivos;
  • Variação de –17.7% no volume de transações e –21% no volume de negócios;
  • Rendas caíram -4.4%, mas o volume de transações do arrendamento caiu menos do que o de venda (-5.6% vs -17.7%).

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

  • Variação de +6.4% no preço/m2 e -10.2% no volume de transações no conjunto da Área Metropolitana de Lisboa.

COMPRAR, ARRENDAR E INVESTIR

  • Se compra com recurso a crédito, comprar agora ou quando os preços caírem é praticamente indiferente;
  • Contrariamente à perceção generalizada, a rentabilidade do alojamento local não é muito superior à do arrendamento tradicional, com algumas exceções;
  • Na zona histórica compensa mais arrendar enquanto que nas zonas envolventes é preferível comprar;
  • Quem compra a 1.ª casa, devia considerar investir primeiro em casas para arrendar e só mais tarde comprar a sua casa.
Variação dos preços entre 2019 e 2020 na Área Metropolitana de Lisboa

Introdução

2020 foi marcado por um contexto muito adverso devido à pandemia de COVID-19 que teve um impacto fortíssimo na economia e nos comportamentos da população em geral. O mercado imobiliário de Lisboa revelou uma enorme resiliência, contrariamente às naturais previsões mais pessimistas.

A queda de preços em Lisboa acabou por ser de apenas 2.5%, sendo que esta queda tem mais a ver com a redução de transações no segmento prime (preços mais altos) do que propriamente queda de preços no segmento médio. De fato, no segmento médio registaram-se inclusivamente subidas de preço em muitas freguesias de Lisboa.

O volume de transações teve uma queda de 17.7%, em grande parte justificada pelo período de confinamento praticamente total de Março e Abril de 2020.

Quando analisamos o desempenho ao nível das freguesias de Lisboa, percebe-se que o principal impacto foi na zona histórica de Lisboa, onde existe também a maior oferta no segmento prime. Nas restantes freguesias, em particular na zona central, norte e oriental da cidade, o desempenho foi bastante positivo. A Área Metropolitana de Lisboa, â exceção da capital, teve também um desempenho muito positivo, com um aumento do preço médio por m2 transacionado de 6.2% e uma quebra de 10.9% no volume de transações.

Arrendamento

O preço médio por m2 caiu 4.4% em Lisboa e o volume de transações caiu 5.6%. As quebras foram mais acentuadas e homogéneas, salvo algumas raras exceções (Beato, Santa Clara, Olivais, Penha de França e Ajuda). A procura manteve-se muito forte, o que é um indicador muito positivo.

A yield média do arrendamento caiu 0.1% para 4.3%, mas em termos reais, descontando a Euribor-12, é de cerca de 4.7%, um valor muito saudável para o mercado residencial, e muito apelativo, quando comparado com outras cidades europeias.

Perfil do comprador tipo

O mercado continua a ser dominado por 3 grandes perfis de compradores, que compram para viver, para investir ou segmento prime. Todos estão particularmente sensíveis ao preço, por razões diferentes:

  • Compra para viver: famílias portuguesas, que estão a comprar casa pela primeira vez (e escolhem entre arrendar ou comprar) ou a comprar uma casa maior, vivem dos rendimento do trabalho e recorrem geralmente a financiamento. Portanto, são muito sensíveis ao preço;
  • Compra para investir: investidores portugueses e estrangeiros que compram para arrendar. Dado que o preço médio das rendas caiu mais do que o preço de venda, são muito sensíveis ao preço. Avaliam o investimento pelo retorno financeiro, tendo naturalmente outras opções de alocação de capitais que concorrem com o imobiliário;
  • Comprador segmento prime: portugueses e estrangeiros com capitais próprios (não obstante alguns recorrerem a financiamento por opção), muitos deles com background de negócios e uma boa educação financeira. Muitos deles compram para diversificar alocação de capitais ou para viver (compra lifestyle). Estão muito mais cautelosos, antecipando que possa haver uma correção, e com isso beneficiar de melhores oportunidades.

Move to lisbon

Em tempos, Portugal era considerado e apresentado como a Florida da Europa, o paraíso para os reformados, slogan que considero muito pouco feliz. Esta imagem da Florida e de Portugal são ambas erradas. A Florida atrai hoje muito mais do que reformados, estando Miami a posicionar-se como um importante centro de negócios e o mesmo acontece com Lisboa.

Abstraindo-nos do momento que vivemos, condicionados pela pandemia de COVID-19, Lisboa é hoje em dia uma das capitais da Europa mais vibrantes da Europa, e gostaria de destacar 3 atributos nos quais a cidade se destaca:

  • High-tech: Lisboa é o 5.º maior hub de start-ups na Europa (fonte: EU Startup Monitor), é a sede de importantes eventos tecnológicos (ex: Web Summit) e outras convenções, é uma das cidades com melhor apoio à criação de startups, através de programas de incubadoras e venture capital. Lisboa é uma das cidades mais bem ligadas aos grandes centros financeiros mundiais (Nova Iorque, Londres, Paris, Frankfurt, São Paulo, entre outros) com maior número de voos diários;
  • Lifestyle: Lisboa é a 3.ª melhor cidade do mundo para expatriados (fonte: Internations 2020). Lisboa tem mais de 300 dias de sol por ano, tem excelentes praias a poucos minutos de distância, é conhecida pela sua oferta de excelentes restaurantes, eventos culturais, etc. Para além disso é eco-friendly;
  • Família: Portugal é o 3.º país mais seguro do mundo (fonte: Global Peace Index 2020), é o 5.º país da UE com mais escolas no ranking Financial Times (fonte: European Business Schools Ranking, FT), tem excelentes escolas internacionais. Portugal é o 7.º país do mundo com melhor proficiência de inglês (fonte: English Proeficiency Index 2020).

Porque é que tantos estrangeiros escolhem Lisboa para viver? Nomes como Alicia Vikander e Michael Fassbender, Eric Cantona, Monica Bellucci, Isabelle Adjani, entre outros. Tal como estes nomes famosos, existe uma comunidade crescente de cidadãos globais que moram em Lisboa e trabalham para o mundo.

No atual contexto de mobilidade decorrente da maior adoção de trabalho remoto, Lisboa poderá beneficiar de estabelecer-se como uma plataforma de remote working à escala global, devendo para isso criar as infra-estruturas necessárias para captar talento global na áreas da tecnologia, design, marketing digital, moda, etc., a instalar-se em Lisboa.

Em suma, em minha opinião, é fundamental procurarmos motivar os compradores estrangeiros a investir em Lisboa por razões intrínsecas de qualidade e não apenas por razões conjunturais relacionadas com benefícios fiscais.

Tendências para 2021

  • Trabalho remoto e coworking: após o fim da pandemia, as empresas vão continuar a permitir que os seus colaboradores trabalhem remotamente alguns dias por semana ou por mês. Fará parte do pacote de benefícios. Isto fará com que as casas tenham que estar cada vez mais preparadas para ter um espaço de escritório, e abrirá a porta ao aumento da oferta dos espaços de coworking em modalidade flexível. Por exemplo, o João tem a sede da sua empresa em Lisboa, vive num apartamento em Oeiras e usa o espaço de coworking perto da sua casa sempre que está a trabalhar remotamente, dado que tem melhores condições de trabalho neste espaço do que na sua casa;
  • Espaço exterior e amenities: uma das coisas que sempre mais me intrigou foi porque é que há tão poucas casas com espaços exteriores em Lisboa, em particular varandas. A pandemia veio aumentar o apetite pelo espaço exterior privado. Por outro lado, ao contrário do que vemos em grandes cidades como Londres e Nova Iorque, a quantidade de prédios com oferta de amenities como ginásio, piscina interior, concierge, é incrivelmente baixa salvo raras exceções. Os promotores começam a despertar para esta necessidade, surgindo alguns empreendimentos com este tipo de oferta;
  • Arquitetura moderna: a Câmara Municipal de Lisboa tem sido, a meu ver, extremamente conservadora ao exigir a preservação das fachadas dos edifícios nos projetos de reabilitação. Convenhamos que Lisboa tem prédios muito feios (sei que é subjetivo), e que seria um favor demoli-los e criar projetos mais bem integrados. Começam a aparecer alguns empreendimentos novos com arquitetura mais arrojada (ex: Infinity Tower, Fontes Melo 41, Varino 03, Quarteirão da Portugália, entre outros), e creio que esta poderá ser uma tendência para os próximos anos;
  • Cozinhas abertas: De acordo com a minha experiência há cerca de 40% de compradores que gostam de áreas sociais com cozinhas abertas para a sala, mas é um número em crescimento. Cada vez mais a cozinha é vista como uma atividade com glamour. Dantes fechávamos os convidados na sala e preparávamos as refeições às escondidas na bagunça da cozinha. Hoje, a confraternização começa na cozinha, e não raras vezes os convidados participam ativamente, sentam-se connosco enquanto preparamos as refeições. Conversa-se, bebe-se um copo e come-se um petisco. Uma cozinha aberta dá uma sensação de espaço mais amplo. Com as tecnologias atuais de extração de fumos, já não é desculpa o tema dos fumos na sala.
  • Decoração de interiores e “staging as a service”: não tenho dúvidas de que existe uma enorme oportunidade por explorar ao nível da decoração de interiores e staging (encenação de imóveis para venda ou arrendamento). Não há promotor que não veja a mais-valia de ter um andar-modelo para mostrar ao cliente como é que será o look-and-feel do apartamento, e para isso decora e mobila o apartamento para que o cliente possa experimentar a sensação de habitar aquele espaço. Não esquecer nunca que compramos com emoção e justificamos com a razão. Portanto, fico espantado que se vendam tantos imóveis vazios sem staging. Pela minha experiência, um apartamento decorado e mobilado aumenta drasticamente a probabilidade de sucesso. O que é que falta para que isto seja realidade? Faltam empresas de “staging as a service” no mercado que façam o projeto de decoração, aluguem mobiliário, e preparem a casa. Ou seja, que o proprietário (ou o agente imobiliário) paga um valor mensal por este serviço e o comprador poderá ter a opção de comprar com ou sem mobília, e no final a mobília e a decoração é removida e poderá ser reutilizada noutro projeto.
  • Apartamentos mobilados “ready to move”: muitos dos apartamentos que estavam no Alojamento Local transitaram para o arrendamento tradicional, por causa da pandemia. Estes apartamentos têm Estes apartamentos têm habitualmente, um nível de apresentação muito alto, e estão prontos a habitar (pese embora possam não estar preparados para estadias longas). A maioria dos apartamentos no arrendamento tradicional são despidos, sem mobília nem decoração, porque os senhorios assumem que quem arrenda já traz mobília. Ora isso, é profundamente errado.
  • Construção para arrendamento: os pequenos investidores despertaram na última década para as vantagens de compra de apartamentos para arrendar a terceiros, especialmente após a liberalização das rendas de 2012. Com rentabilidades médias na casa dos 5%, com baixo risco (a casa é um bem essencial e a procura é muito grande), não há dúvidas de que se trata de uma opção muito atrativa. Ultimamente, os big players da indústria estão a despertar para esta oportunidade apostando na construção de raíz de blocos de apartamentos para arrendamento (multi-family), em parte também derivado do arrefecimento no imobiliário comercial. É expetável que estes big players venham a adotar estruturas profissionais tripartidas: quem constrói o ativo, o dono do ativo e quem explora o ativo. Portanto, prevejo que o arrendamento tanto ao nível particular dos pequenos investidores como a nível institucional será uma tendência reforçada para os próximos anos;
  • Gestão profissional do arrendamento: ao contrário do que acontece em muitas cidades no estrangeiro, a maioria dos arrendamentos em Portugal não incluem um serviço de gestão profissional do arrendamento. Muitos dos meus clientes estrangeiros ficam surpreendidos por esta oferta não ser comum e por não ser uma exigência dos inquilinos. Do lado dos inquilinos surgem recorrentemente as questões: “se tiver algum problema, com quem falo?”. O serviço de gestão profissional do arrendamento envolve preparar a casa (limpezas, controlo do inventário), receber os inquilinos, tratar dos contratos de utilities (água, luz, eletricidade, TV/internet), seguros, manutenção (pequenas reparações e obras de conservação), faturação (emissão de recibos, recebimentos), acompanhamento (telefonema periódico de cortesia para avaliar a satisfação do inquilino), apoio jurídico,  gestão fiscal e de impostos (pagamento de condomínio, IMI), controlo de inventário à saída dos inquilinos e substituição de peças (com eventual acionamento da caução), receção de chaves, etc… É um serviço de valor acrescentado que dá segurança aos inquilinos e liberta os senhorios de quaisquer preocupações e que dá aos inquilinos a certeza de que qualquer problema será resolvido rapidamente. Não tenho dúvidas de que muitos inquilinos reconhecerão a mais-valia deste serviço e estarão disponíveis para pagar um prémio.
  • O renascimento da periferia: as zonas periféricas de Lisboa vão continuar a ser aposta de investimento em novos projetos imobiliários de qualidade, como já está a acontecer em Miraflores, Algés e Carnaxide (só para citar alguns). As condicionantes dos projetos de reabilitação em Lisboa não permitem, salvo raras exceções a preços muito elevados, criar soluções de habitação com amenities atrativas para as novas gerações, a preços acessíveis. Por outro lado, como já referi, a pandemia veio tornar menos importante a localização, devido à possibilidade de trabalho remoto.

Rentabilidade do imobiliário

Rendibilidade do Imobiliário

Quando analisamos as taxas de retorno no imobiliário residencial na presente década, verifica-se que as yields do arrendamento têm vindo a descrescer muito gradualmente de ano para ano, mantendo-se muito próximas dos 5%, enquanto os ganhos de capital (valorização do imóvel) aumentaram muito desde 2013, atingindo o máximo de 30,8% em 2017, e vindo a corrigir desde essa altura.

Quando descontamos a Euribor-12 às yields do arrendamento, verifica-se que o retorno se tem mantido constante, tendo inclusivamente subindo 0.1% em 2020, apesar da quebra no preço de venda.

Para que o mercado continue um crescimento sustentado, é fundamental que as yields descontadas da Euribor-12 se mantenham próximas dos 4 a 5%, para sustentar as valorizações de capital.

Riscos

As taxas de juro deverão manter-se em território negativo durante bastante tempo, provavelmente alguns anos. Contrariamente à crise anterior da dívida, que era essencialmente uma crise circunscrita a alguns países (os PIGS), esta é uma crise global, e afeta todos por igual. Os atuais mecanismos de financiamento com a recompra de títulos por parte do BCE são solidários, e portanto é menos provável que haja uma pressão direcionada para alguns países em particular como foi o caso de Portugal. Não quer dizer que não possa acontecer, porque naturalmente estivemos e continuamos a estar numa situação mais frágil do que outros, devido à nossa situação estrutural.

Devemos estar particularmente atentos ao fim das moratórias, previsto para Setembro deste ano. Sabemos que os bancos portugueses são os mais expostos ao crédito em moratórias, e sabemos que continuam com a torneira aberta para o crédito habitação. Qual será o impacto após o fim das moratórias caso parte dessas famílias não tenham condições para pagar a dívida? Contrariamente ao período anterior, existem hoje mecanismos diferentes e o nível de risco dos bancos também é menor. Basta recordar-nos que em 2007 muitos bancos financiavam os empréstimos a 100%. Será demasiado otimista pensar que não teremos um problema potencial no horizonte. Contudo, a dimensão do mesmo e o real impacto não é claro. De qualquer forma, convém não esquecermos de que a crise do mercado imobiliário rebentou no verão de 2007 nos EUA e em Portugal só a sentimos verdadeiramente a partir de 2009, e mais intensamente a partir de 2011.

Mensagem final

Acredito que será um ano de ajustamento de expetativas mas também o ano do renascimento de Lisboa, após a atual crise pandémica. Lisboa tem vindo a passar do estatuto de cidade emergente para uma aposta segura, conseguindo competir lado a lado pela atração de investimento, de talento, de expatriados e de famílias portuguesas, que acreditam que esta é provavelmente uma das melhores cidades do mundo para morar.

Será um mercado tendencialmente ditado pelo comprador, que vai ser mais exigente e procurar qualidade a preço justo. O investimento estrangeiro vai continuar a apostar em Portugal por razões intrínsecas de qualidade e não conjunturais (de incentivos como Golden Visa), os estrangeiros vão continuar a querer vir viver para Portugal, os portugueses vão continuar a procurar casas mais adaptadas às suas necessidades. Todos vão exigir qualidade a preços justos.

Os preços em Lisboa poderão sofrer uma ligeiro ajustamento na casa dos 5%, em média. Vai continuar a haver forte procura nas zonas centrais e exterior da cidade, em particular, no eixo Campolide/São Domingos de Benfica/Alvalade/Areeiro, e Benfica/Carnide/Olivais/Marvila.

Os compradores internacionais vão continuar ativos à procura de qualidade e exclusividade na zona histórica de Lisboa, e acredito que possa haver uma recuperação no volume de transações no segmento prime.


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As 8 perguntas:

  1. Os preços de venda estão mesmo a cair?
  2. Como é que se comportou o arrendamento?
  3. O que é que se está a vender mais?
  4. Quais são os preços de venda?
  5. É melhor investir no arrendamento tradicional ou no alojamento local?
  6. É melhor comprar já ou esperar que os preços caiam?
  7. É melhor comprar ou arrendar?
  8. É melhor comprar ou investir?