Imobiliário Lisboa Junho 2021

O que é importante saber? 

  • A nova aposta é a nova construção e os empreendimentos modernos: Há mais de 1,000 fogos de construção nova em Lisboa, Oeiras e Cascais, em empreendimentos modernos, muitos com imensas amenities e adaptados aos tempos atuais (piscina, ginásio, jardins, parques para bicicletas, carregadores para veículos elétricos, preocupações com sustentabilidade, entre outros);
  • A nova construção continuará a puxar o preço médio para cima. O custo da construção representa a maior fatia dos custos, e dificilmente baixará nos próximos tempos, atendendo à falta de mão-de-obra. Os promotores não têm flexibilidade para baixar preços, caso contrário perdem dinheiro. Por detrás dos maiores promotores estão fundos de investimento, bem capitalizados. Ou há uma mudança drástica no cenário macro-económico, ou esta tendência se manterá;
  • Até os juros subirem, não se perspetivam quedas de preço. Enquanto as taxas de juro continuarem historicamente baixas e os bancos continuarem a fomentar os empréstimos à habitação, os preços deverão manter a tendência de estabilização ou ligeira valorização. O BCE já sinalizou possíveis subidas, mas só a partir de 2023;
  • Oeiras começa a afirmar-se como uma alternativa sólida a Lisboa, no segmento médio-alto. Oeiras é o concelho do país com maiores rendimentos per capita, tem a maior zona empresarial da AM Lisboa. As obras do World Trade Center continuam a avançar a bom ritmo, e a construção do Cinco District está a iniciar-se. Só nestes 2 empreendimentos, estão previstos acolher cerca de 5.000 colaboradores. Isto vai aumentar a pressão para o aumento da oferta de habitação de qualidade, que já começa a acontecer em Miraflores e Oeiras, entre outros;
  • O Golden Visa através do investimento em imobiliário residencial termina no final deste ano, nas zonas com maior densidade como Grande Lisboa, Grande Porto e Algarve. Ou seja, quem estiver interessado, só tem 6 meses. Estamos a realizar um ciclo de vários webinars para investidores estrangeiros que queiram aproveitar esta última oportunidade. Nos últimos meses já chegámos a mais de 100 investidores que estão a ponderar investir em Lisboa. Estamos com falta de imóveis para estes investidores;
  • Os preços de venda continuam com uma performance melhor do que o arrendamento. Há vários fundos que detêm prédios de habitação, renovaram as frações e estão a colocá-los no mercado a preços muito competitivos. Este fator junta-se à pressão dos apartamentos do Alojamento Local que transitaram para o arrendamento tradicional;
  • Continua a faltar oferta de qualidade no arrendamento para expatriados que vêm trabalhar para Portugal, pronto-a-habitar. Menos de 5% dos apartamentos em Lisboa são oferecidos totalmente mobilados e preparados para viver. Muitos proprietários continuam a insistir a colocar os seus apartamentos para arrendar sem estarem mobilados. E isto é um erro, porque demoram 3x mais tempo a arrendar e ganham menos 20 a 30% no valor da renda. No longo prazo compensa, claramente;
  • O trabalho nos escritórios vai continuar a ser a norma, mesmo depois da pandemia. Pelo menos é isto que os agentes no mercado parecem acreditar. Contrariamente à perceção geral de que o trabalho remoto vai começar a ganhar cada vez mais peso, e as empresas  vão reduzir a ocupação de espaço físico, para já, os sinais são contrários. Continua a aumentar o investimento em escritórios e a procura mantém-se forte. Quem terá razão?

Informação do mercado (*):

  • O volume de transações na AM Lisboa aumentou cerca de 17.7% nos últimos 3 meses terminados em Maio, quando comparado com o 1.º trimestre. No preço médio por m2 o aumento foi de 1.7% no mesmo período;
  • Os promotores acreditam que os preços deverão seguir uma tendência de ligeira valorização nos próximos meses;
  • Em 2020 foram investidos 2.9 mil milhões de euros em ativos de rendimento, dos quais 69% deste volume situou-se na região de Lisboa;
  • Melhores desempenhos no retorno (capital+rendas) do imobiliário em Portugal: 1) escritórios com 6.1%; 2) industrial com 5.7%; 3) residencial com 4.4%; 4) retalho com -3.5% e 5) hotelaria com -4.7%:
  • O interesse dos promotores na construção para arrendamento diminuiu. No último trimestre de 2020, 73% dos inquiridos viam estes projetos como interessantes ou muito interessantes, e agora são apenas 58%. Recorde-se que o preço das rendas caiu 5.8% em 2020, comparativamente a 2019;
  • Lisboa continua a ser o destino preferido para o desenvolvimento de novos projetos residenciais, liderando com 68% das intenções de investimento, face a 26% das periferias;
  • 76% dos promotores prefere apostar na nova construção, 58% direcionada para compradores nacionais e 21% para compradores estrangeiros;
  • Continua a haver uma forte aposta dos promotores no mercado de escritórios. Estão neste momento em pipeline 253.000 m2 em Lisboa, dos quais 126.100 m2 são em Oeiras (líder no ranking da oferta de escritórios na AM Lisboa), entre os quais o World Trade Center e o Cinco District (ambos em Carnaxide), e 112.000 m2 em Lisboa, entre os quais o Exeo Office Campus no Parque das Nações.

(*) Fonte: Confidencial Imobiliário, para uma análise Nomera Capital.

Evolução da Quantidade de imóveis e do Preço/m2 de VENDA em alguns concelhos da Área de Lisboa

O volume de transações tem vindo a acelerar consideravelmente, com subidas de quase 20% na generalidade dos concelhos, nos 3 meses terminados em Maio quando comparados com o 1.º Trimestre de 2021 (acumulado dos últimos 3 meses). Parte da explicação terá a ver com o impacto do confinamento no início do ano.

Os preços subiram em Almada, Amadora, Cascais e Oeiras, e tiveram uma ligeira quebra em Lisboa e Odivelas. As variações de preços trimestrais têm sempre de ser vistas com relativa prudência, porque abrangem um período muito curto.

Evolução do Preço/m2 de VENDA para as Freguesias de Lisboa

As freguesias com melhores desempenhos foram Santa Clara, Arroios e Penha de França. No extremo oposto, Misericórdia, Ajuda e Santo António.

Estas variações devem ser vistas com relativa prudência dado abrangerem um período muito curto.

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