O efeito Titanic imobiliário

O que é que podemos esperar em relação à evolução dos preços?

Quem já viu o filme Titanic recorda-se por certo que após a colisão lateral com o iceberg, parte da tripulação, inclusivamente o comandante, pensava que a situação estaria controlada, até se perceber o real impacto, e o arquiteto do navio Thomas Andrews anunciar que o grande “monstro dos mares” estaria afundado em menos de 2 horas.

Contrariamente ao senso comum, a crise económica que se avizinha não é causada pelo coronavírus. O vírus só veio acelerar o rebentar da bolha que se foi criando nos últimos anos, fruto de uma política monetária expansionista, ou seja, dinheiro barato que foi entrando na economia e que acabou por criar bolhas em alguns ativos, entre os quais o imobiliário.

Há pouco tempo lia um artigo sobre o que esperar da evolução das bolsas, em que o analista defendia que após o crash de Março, nos próximos meses e até final do ano, provavelmente o mercado iria andar desconectado com a realidade, podendo inclusivamente fechar o ano positivo, e no início do próximo ano iria ser uma espécie de Armageddon, com o grande crash e a entrada na grande depressão. Pode ler um excelente artigo sobre este tema aqui.

Isto fez-me lembrar a reação do mercado imobiliário quando se chega a uma inversão de ciclo. Muitos agentes de mercado não querem admitir que o ciclo se inverteu. Por outro lado, os compradores retraem-se (afinal são eles que têm que desembolsar o capital e assumir o risco) e tornam-se mais oportunistas (querem um maior prémio de risco, traduzido por um maior desconto). Os vendedores são mais lentos a adaptar-se, porque sentem (equivocadamente) que vão perder dinheiro face aos valores que se praticavam até há muito pouco tempo atrás.

Como é que isto se desenrola na prática?

Como os vendedores resistem a ajustar à procura, o tempo de absorção (tempo necessário para vender um imóvel) aumenta, até que a taxa de desconto começa a aumentar e o preço a ir ao encontro da procura. Este mesmo fenómeno já aconteceu nos períodos 2007-2011 e 2011-2013 da crise financeira e da intervenção da troika em Portugal com as restrições do crédito.

Evolução do Tempo de Absorção (Take-up Time) e da Taxa de Disconto (Discount Rate) desde 2007

O cenário expetável para os próximos meses, é um aumento progressivo do tempo de absorção dos atuais 5 meses para valores próximos dos 10 meses até que os proprietários vão começar a ter de encarar a realidade e descer preço para acompanhar a procura.

Há quem espere uma dita recuperação em V ou U (rápida queda seguida de rápida recuperação). Creio que será demasiado otimismo e as reais consequências do shutdown global ainda estão para chegar. Segundo a Comissão Europeia, a economia europeia deverá sofrer uma contração histórica de -7.4% este ano. Há indústrias que estão a ser completamente devastadas e levarão anos a recuperar, como é o caso da hotelaria, e todas as atividades relacionadas com o turismo. Portugal é um país demasiado dependente do turismo – representa 12% do PIB português (o maior peso na Europa). Nos últimos anos houve um investimento enorme no setor da hotelaria, em particular em Lisboa e Porto, muito deste investimento proveniente de Private Equity. Muitos destes fundos estão fortemente alavancados com recurso a crédito bancário. Tipicamente quem compra e constrói um hotel cede a sua gestão a um operador que paga uma renda. O que é expetável acontecer quando muitos dos operadores começarem a falhar os pagamentos da dívida?

Contrariamente à crise financeira de 2007-2008 em que o rastilho foi o crédito hipotecário sub-prime, quando os bancos emprestaram a particulares de elevado risco de incumprimento, mais recentemente os banco começaram a concentrar os seus empréstimos em grandes grupos de Private Equity, através dos chamados Leveraged Loans que se dedicam a comprar ativos diversos (empresas, imobiliário, etc…). Só nos EUA, este mercado representava 1.2 triliões de dólares. Ou seja, é uma bomba-relógio.

Realismo e preparação para os piores cenários para poder aproveitar as oportunidades

Recordemo-nos que na última crise financeira, os primeiros sinais surgiram em Julho de 2007, atingindo o culminar com a falência do Lehman Brothers em 15 de Setembro de 2008, ou seja, passado mais de um ano.

Sem querer fazer futurologia, provavelmente estaremos a viver as 2h do Titanic antes de se afundar. Com uma ressalva lógica de que este afundar será apenas mais uma crise que iremos ultrapassar como as anteriores. Ou seja, ao contrário do Titanic, não é motivo para pânico, mas deverá ser um sério aviso para nos prepararmos devidamente, porque é durante a crise que surgem as melhores oportunidades, para quem estiver preparado. É isto mesmo que o Smart Money está a fazer, procurando reforçar a usa posição de cash.

…e ficamos de braços cruzados nos próximos tempos?

Nada disso! É muito provável que o número de transações imobiliárias caia significativamente nos próximos tempos, mas como à boa maneira do Titanic, a orquestra pode ficar a tocar durante algum tempo. Alguns vão assobiar para o lado, e outros vão preparar-se para qualquer cenário e para aproveitarem as oportunidades que inevitavelmente irão surgir.

Tudo depende do seu perfil. Seguem alguns conselhos:

• Troca de casa: Se está a pensar trocar de casa, esta poderá ser a melhor altura, se se apressar. Ajuste-se ao mercado, coloque a sua casa à venda a preço adequado para a nova realidade, e mesmo que venda abaixo daquele que conseguiria há 3 meses atrás, também irá comprar mais barato pelo que o efeito líquido será neutro;
• Venda de habitação secundária: quem procurar vender para reforçar a sua posição de cash e aproveitar eventuais oportunidades mais à frente, esta é a altura certa porque o crédito ainda não sofreu impacto, e o efeito da crise ainda não está incorporado no preço (conforme explicámos acima). Mais uma vez, ajuste o preço à realidade atual, porque é preferível vender rápido em vez de arrastar o imóvel no mercado com sucessivas reduções de preço e acabar por vender mais abaixo do que poderia se tivesse logo ajustado o preço inicialmente;
• Comprador estrangeiro: se é um comprador estrangeiro que está a pensar comprar casa em Portugal, para desfrutar do estilo de vida ímpar do nosso país, ou comprar uma 2.ª residência para férias ou investimento, não fará muito sentido adiar decisões. Provavelmente estará a comprar um imóvel no segmento premium, e boa parte dos vendedores/promotores estarão mais recetivos a negociar um desconto maior. Tratando-se de um investimento com prazo superior a 5 a 10 anos, não fará muito sentido condicionar uma decisão pessoal por causa de uma flutuação de mercado, que irá posteriormente recuperar;
• Comprar para arrendar: Se está a pensar investir, provavelmente vai necessitar de paciência até que a oportunidade surja. A melhor compra deverá ser informada, necessita de incorporar no seu modelo de análise do investimento um prémio de risco (5% a 10%) para uma correção ao valor das rendas. De qualquer forma, as yields das rendas deverão sofrer menos do que o capital;
• Comprar para renovar: Este será possivelmente o negócio mais arriscado no segmento residencial, neste momento, dado que será mais sensível a uma flutuação de capital (variação de preço do imóvel), pelo que é extremamente importante efetuar uma compra que incorpore um prémio de risco adequado (10 a 20%). Já era o tipo de ativo onde se via maior nível de especulação, pelo que se aconselha prudência;
• Imobiliário Comercial: o imobiliário comercial, retalho e hotelaria será dos mais impactados pela crise. Provavelmente no prazo de meses, vão surgir algumas oportunidades históricas para fazer excelentes negócios.

Uma palavra de otimismo final

O mercado imobiliário é feito de ciclos. Um investimento imobiliário deve ser um investimento de longo-prazo (pelo menos 5 a 10 anos), e no longo-prazo a perspetiva continua muito positiva. Portugal continuará a ser um dos destinos mais atrativos para investimento imobiliário. Conforme referimos no nosso artigo anterior, o paradigma irá alterar-se no pós-COVID19, e o teletrabalho será o “novo normal”. Isto fará aumentar também a emigração dos países nórdicos para Portugal, à procura de condições mais agradáveis para viver. Afinal de contas, num cenário em que o trabalho remoto é uma realidade, é preferível viver em Londres e pagar 2.500£/mês por um apartamento T2 ou vir morar para Lisboa e pagar metade, ter um custo de vida menor e desfrutar da excelente qualidade de vida que a cidade de Lisboa oferece, e de um clima mais agradável?

Se precisar de ajuda para definir a melhor estratégia para o seu caso, contate-nos.