Trocar de casa: comprar ou vender primeiro?

Muitas famílias portuguesas que pensam trocar de casa debatem-se com um dilema: comprar primeiro e vender depois, ou vender primeiro e comprar depois. Se compra primeiro, corre o risco de não conseguir vender a sua casa pelo preço que antecipou e ficar com um problema e mãos. Se vende primeiro, corre o risco de chegar o dia da escritura e não ter para onde ir. O que fazer então?

Embora não haja respostas certas, partilho consigo algumas ideias para sua reflexão que espero que o(a) possam ajudar a tomar a melhor decisão.

Quanto vale a minha casa e quanto posso gastar na nova casa?

Antes de tomar qualquer decisão, precisa de saber qual o valor da sua casa e qual o valor máximo da casa que pode comprar. Recomendo que siga os seguintes passos:

  1. Saber quanto vale realmente a sua casa. Não o valor que gostaria que valesse, mas sim o valor que o mercado estaria disposto a pagar caso fosse transacionada hoje. Convém que este valor esteja calibrado pelo valor da avaliação bancária, porque muito provavelmente o comprador da sua casa vai pedir financiamento, e se a avaliação ficar abaixo do preço de venda, o negócio poderá cair. Nós disponibilizamos um dos melhores simuladores do mercado aqui;
  2. Apurar o valor líquido com que fica após vender a sua casa: descontando o valor que deve ao banco, o valor da comissão imobiliária e impostos (apenas IVA da comissão, assumindo que se trata de habitação própria);
  3. Definir o plafond para a casa que quer comprar: se for recorrer a financiamento bancário, deverá envolver o seu consultor financeiro para fazer simulações do preço do financiamento e definir o valor máximo para a casa que pretende comprar. Atualmente os bancos estão a financiar até 90% do valor mínimo entre os valores de avaliação e escritura. O seu consultor financeiro vai ajudá-lo a apurar o valor total dos encargos com a prestação, incluindo taxas, seguros e impostos. Para além destes custos terá de suportar ainda os encargos com a escritura (honorários, registos, emolumentos), e o IMT e Imposto de Selo (pode apurar o valor do IMT aqui: https://www.doutorfinancas.pt/simulador-imt/).

Agora que está de posse desta informação, poderá decidir comprar ou vender primeiro, e consoante a opção, vou dar-lhe algumas dicas que podem ajudar a minimizar o risco.

Se tiver capitais próprios em pelo menos 20% do valor da casa que pretende comprar e antecipar que os preços se vão manter estáveis ou subir, poderá optar por comprar primeiro e vender depois. Caso contrário, a melhor opção será muito provavelmente vender primeiro e comprar depois.

Vender primeiro e comprar depois

Imagine que para si vender nesta fase de mercado pode fazer sentido porque vai conseguir um negócio melhor do que o risco de esperar mais algum tempo, e ver os preços caírem. Então poderá fazer sentido negociar algumas contrapartidas com o comprador da sua casa e pensar num plano B caso não consiga comprar casa antes da escritura da sua.

Seguem 3 dicas que poderá usar como Plano B:

  • Prolongar o prazo da escritura: negociar com o comprador da sua casa prolongar o prazo da escritura por um período de tempo que seja razoável até encontrar uma nova casa, por exemplo 4 meses;
  • Negociar uma opção de arrendamento da sua casa: negociar com o comprador um arrendamento temporário após escritura, caso não consiga encontrar casa até à data da escritura, de por exemplo mais 3 meses. Há compradores que estão também eles com dificuldade em encontrar a casa certa para a sua família, e estão dispostos a esperar mais algum tempo para ficarem com a sua casa;
  • Arrendamento temporário: caso não consiga encontrar casa antes da escritura, poderá optar por arrendar uma casa mais pequena temporariamente e colocar o recheio da sua casa num armazém. Inclusivamente este arrendamento, poderá ser numa zona mais barata e numa casa mais pequena, dado que é temporário.

Comprar Primeiro e Vender Depois

Quando compra primeiro e vende depois, é importante que tenha capitais próprios suficientes para cobrir o risco de não conseguir vender a sua casa pelo preço que inicialmente esperava. Para além disso, é importante ser realista em relação ao preço e não caia na tentação de avaliar a sua casa pelos valores que vê outras casas à venda nos portais imobiliários.

Ainda recentemente me cruzei com uma casa que foi colocada no mercado pelo valor de 700,000€ e foi vendida por 480,000€ (passados 14 meses). Este último valor não é visível nos portais imobiliários.

  • Crédito Troca de Casa: alguns bancos disponibilizam uma solução de crédito em que lhe permite procurar primeiro a casa que pretende comprar, e adquiri-la antes de vender a atual. Para isso, juntam os dois financiamentos num só, mas fica a pagar apenas uma parte dos encargos do novo crédito, durante um período que pode ir até alguns anos. Isto dá-lhe tempo suficiente para vender a sua casa. Note-se que se o mercado estiver com risco de queda de preços, vender hoje pode ser melhor que vender amanhã;
  • Compre uma casa em planta num novo Empreendimento: tipicamente a maioria das casas em novos empreendimentos são vendidas em planta (as que sobram para o fim são as piores opções). Se comprar com um ou dois anos de antecedência, sabe com o que pode contar. Mesmo assumindo uma derrapagem de alguns meses, será mais fácil de gerir os timings de venda da sua casa.  

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