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Comprar ou investir?
Está a pensar comprar casa? Já pensou em adiar a compra da casa por uns anos e fazer um processo inverso de começar por comprar casas para arrendar a...
Como avaliar um investimento imobiliário em 5 min.
Como é que um investidor pode olhar para um imóvel e rapidamente saber se o preço pedido lhe permite ganhar dinheiro? Vamos revelar neste artigo.
Cristóvão Matos
mai 24, 2020
Como é que um investidor pode olhar para um imóvel e rapidamente saber se o preço pedido lhe permite ganhar dinheiro? Neste artigo propomos revelar a fórmula de como avaliar um investimento imobiliário em 5 minutos, que lhe permitirá rapidamente saber se é rentável ou não.
Por certo, já deve ter reparado ou ouvido falar de pessoas que olham para uma casa em muito mau estado e conseguem imediatamente perceber se se trata ou não de um bom investimento. Geralmente diz-se que têm “olho para o negócio” ou que têm uma “intuição tremenda”. Parece que têm uma varinha mágica não acessível ao comum dos mortais. São muitos anos de prática, comenta-se…
Ora, naturalmente, isto não é bem assim, e o que propomos hoje é desvendar a fórmula de como avaliar um investimento imobiliário em 5 minutos. E, vamos usar contas muito simples, que qualquer criança com o ensino básico consegue fazer! Claro que montar um plano de investimento completo contemplando todos os custos associados é bastante complexo, mas o que vamos fazer neste exercício é reduzir tudo a um conjunto muito simples de regras. Venha daí.
Os conceitos básicos
Para começar, vamos discutir 2 conceitos básicos que importa compreender: capital e renda (ou yield). Capital é a valorização do preço do imóvel, e renda é o retorno percentual (bruto) que se obtém num ano (de rendas) face ao preço do imóvel.
Vamos aplicar num exemplo simples para ilustrar os conceitos:
- Valorização de Capital: um apartamento T2 nas avenidas Novas em 2014 valia 250.000€, e em 2015 passa a valer 300.000€. Diz-se que houve uma valorização de capital em 20%;
- Renda (Yield): esse mesmo apartamento era arrendado em 2014 por 1.100€. Diz-se que tinha uma yield de 4.4% (1,100*12/250.000).
Os valores das yields consideradas são brutos, ou seja, não estamos a incluir impostos e/ou custos de financiamento (com efeito alavancagem) que diferem de caso a caso.
Depois, importa definir dois perfis de investidores:
- Arrendamento: o horizonte temporal do investimento é o longo-prazo, e interessa sobretudo a yield;
- Renovação para Revenda (nos EUA também conhecido por flip): o horizonte temporal do investimento é o curto-médio prazo (1 a 2 anos), interessa a valorização de capital;
- Misto – Renovação e Arrendamento: Por vezes o investidor que compra para arrendar, antes de colocar a casa no mercado de arrendamento renova, pelo que é uma situação mista.
Nos últimos 10 anos o retorno total médio foi superior a 10% por ano
Antes de mergulharmos nas contas, vamos rapidamente passar em revista o retorno obtido no investimento imobiliário em Lisboa nos últimos 10 anos, para lhe mostrar porque é que na Nomera Capital, acreditamos que o investimento imobiliário é um dos mais atrativos. E se já está a pensar que “sim, o problema é que preciso ter um valor elevado de capital disponível para investir”, acredite que essa crença é errada e limitadora. Num próximo artigo vamos falar mais sobre o tema do financiamento. Portanto, não desista já sem ouvir a história completa!
Em Lisboa, desde 2011, a valorização média (capital+rendas) foi de 11.6% (ou 11.2% descontando a Euribor-12), ou um acumulado de 116%, período este que inclui os anos negativos de 2011 e 2012. São poucos os investimentos que proporcionam rentabilidades de 2 dígitos, com risco semelhante.
Consegue dar exemplos de muitos investimentos com estas taxas de valorização? Sim, poderá contrapor que Lisboa viveu nos últimos anos, em particular desde 2015, um período de “boom” imobiliário. Sim, é certo e notório esse efeito nos ganhos de capital, mas chamamos a atenção para a estabilidade do retorno das rendas, sempre muito constante e próximo dos 5%. Ou seja, mesmo excluindo o efeito “capital”, tipicamente mais volátil e conjuntural, o retorno apenas das yields, atendendo a uma conjuntura de juros historicamente baixos, próximos de 0% ou mesmo negativos (como atualmente), diríamos… nada mau!
E agora, as fórmulas!
Vamos apresentar-lhe 2 fórmulas:
- A fórmula de Cálculo do Arrendamento, com base no preço do imóvel e vice-versa: o investidor compra uma casa para colocar no mercado de arrendamento (arrendamento tradicional), e quer saber qual o valor de renda que lhe dá uma rentabilidade de x%;
- A fórmula da Renovação para Revenda, com base no custo da renovação e preço de aquisição: o investidor compra uma casa, renova-a e depois vende-a para obter a sua margem de lucro, e quer saber se o preço de compra é suficientemente atrativo para permitir fazer a renovação e ganhar uma margem de y% com a venda (incluindo todos os custos associados).
Para a fórmula de cálculo do Arrendamento, fixe o número 240
Imagine que está à procura de um apartamento para investir no arrendamento, ou seja quer comprar para depois arrendar. Para simplificar, antes de incluirmos o custo das renovações, vamos assumir que o apartamento está renovado ou em bom-estado, ou seja, pronto a habitar.
Encontra um apartamento T2 na zona de Arroios cujo preço pedido (asking price) são 300.000€. Foi visitar o apartamento, e constata que está em bom estado. Será que o valor pedido lhe permitirá obter uma rentabilidade de 5%? É fácil, basta dividir o preço por 240. Ou seja, 300.000/240=1.250€. Portanto, se o apartamento se arrendar por 1.250€, então o valor pedido está de acordo com o seu objetivo de rentabilidade.
Pode também usar a fórmula no sentido inverso: se pretender vender um apartamento que tem arrendado por 1.250€, já sabe que o valor a pedir são 300.000€.
E porquê 240? 240=12/0.05, ou seja, é o fator para obter 5% de rentabilidade. Fazendo as contas de outra forma, num ano obtém 15.000€ (1.250×12), pelo que 15.000€/300.000€=0.05.
Se o seu objetivo forem 6%, então o fator é 200. E para 4.5% é aproximadamente 270.
| Rentabilidade objetivo | 4.5% |
5% |
6% |
| Fator | 267 |
240 |
200 |
Note-se que a yield média em Lisboa atualmente é de cerca de 4.5%.
Nota: quando compra, deve tentar obter uma rentabilidade objetivo mais elevada (idealmente próxima dos 6%) e quando vende, pode ficar ligeiramente abaixo dos 5% (próximo dos 4%-4.5%).
Este cálculo está por detrás do método de avaliação de imóveis conhecido como método do rendimento.
Para a fórmula de cálculo da Renovação para Revenda, fixe o número 1.35
Imagine agora que o apartamento que vai comprar necessita de obras. A primeira coisa para a qual vai ter de desenvolver sensibilidade, é estimar o grau da intervenção necessária. Para simplificarmos, vamos partilhar uma tabela com custos indicativos do preço/m2 da remodelação. Esta tabela vai permitir cobrir a maioria das situações.
| Grau de Intervenção |
PEQUENA REMODELAÇÃO (remodelar cozinha, WC, sem alterar estrutura) |
INTERMÉDIA Cozinha e WCs novas (+ do que 1), pavimento, alguns ajustes estrutura) |
ELEVADA (alterações significativas de estrutura) |
TOTAL (estrutura/ ampliações) |
| Preço/m2 (€) da renovação |
400-600 |
600-850 |
1000-1200 |
1.650-1.850 |
Nota: os preços incluem IVA a 6%.
Seguem exemplos de Grau de Intervenção para ajudar a desenvolver a sua intuição:
- Pequena Remodelação: geralmente trata-se de um pequeno apartamento T1 de 50m2, no qual vamos substituir a cozinha, renovar a WC, pintura geral, afagar o chão, substitui-se a caixilharia. No geral, é uma pequena remodelação low cost, com materiais de gama de entrada;
- Intermédia: renovação de um apartamento maior, T3 ou T4, com 120m2, geralmente com 2 ou 3 WCs, substituição da cozinha, mantém-se o soalho, pintura geral, poderá envolver alargar a sala, derrubando uma parede, mantém localização das zonas molhadas (cozinha e WCs). Opta-se por materiais de gama média;
- Elevada: renovação de um apartamento maior, na casa dos 150m2, que era um T5 e queremos reconverter num T3. Trata-se de uma obra mais complexa, que envolve derrubar várias paredes e alterar o layout significativamente, fazer reforço de estrutura, mudar a localização da cozinha e WCs, o chão poderá ter de ser trocado ou reparado. Opta-se por materiais de elevada qualidade;
- Total: este é o caso em que se trata de um prédio e se quer ampliar mais um ou 2 andares, deverá envolver reforços estruturais significativos, e uma obra em que quase se aproveita apenas a fachada (muitas vezes fica mais barato assim).
Suponha agora que está perante um apartamento T3 de 100m2, que lhe parece interessante para renovar, e que o preço pedido são 350.000€, ou seja 3.500€/m2. Visitou o apartamento e chegou à conclusão que os quartos são pequenos, pelo que o ideal seria converter num T2 e fazer uma sala maior. Como está a pensar fazer uma renovação contida, e se trata apenas de derrubar a parede entre um quarto e a sala para ampliar esta última, conclui que o grau de intervenção será intermédio, e estima o preço em 700€/m2.
Como é que poderá avaliar se se trata de um bom investimento ou não?
Vai usar a tabela do fator de cálculo para o objetivo de margem:
| Objetivo Margem | 15% |
20% |
25% |
30% |
| Fator | 1.35 |
1.45 |
1.55 |
1.70 |
NOTA: os fatores incluem impostos (IVA+IMT), os custos do projeto (arquitetura, especialidades, licenciamento), custo de construção e acompanhamento/fiscalização da obra (nos mais complexos), custos de comercialização (comissão de 5%+IVA cobrada pela agência imobiliária).
Soma o preço/m2 da aquisição com o preço/m2 da renovação e multiplica pelo Fator da tabela acima para obter a margem-alvo do seu investimento. Ou seja, supondo que quer revender o apartamento após renovação e ganhar 15% (sobre o preço de venda), então, o preço/m2 de venda terá de ser (3.500+700)*1.35=5.670€, ou seja, o preço de revenda do apartamento após renovação terá de ser 5.670€*100=567.000€.
Portanto, a questão que terá agora de responder é: o apartamento após renovado vende-se por 567.000€? Se assim for, a sua margem serão 15%*567.000€=~85.000€.
NOTA: a margem geralmente pedida pelos promotores é de 15% a 20%.
Se o seu objetivo for renovar para arrendar, então bastará somar os preço/m2 da compra e da renovação e multiplicar por 1.1 para ter um bom indicador do preço/m2 final (incluindo os custos conexos), e será a este valor que deverá aplicar os fatores do arrendamento discutidos anteriormente.
Tomando o exemplo com que temos estado a trabalhar, o preço/m2 final será (3.500+700)*1.1 = 4.620, ou seja, preço da casa após renovação será de 462.000€. Dividindo este valor por 240, obtemos uma renda alvo de 1.925€.
Para terminar…
Esperamos que tenha percebido a mais-valia de ter um conjunto fórmulas simples que lhe permitem fazer uma pré-análise do seu projeto de investimento. O nosso objetivo aqui é, acima de tudo, ilustrar as variáveis-chave e derivar um conjunto de fatores que permitem rapidamente filtrar se vale ou não a pena prosseguir para uma análise mais detalhada, nos 5 minutos que prometemos.
Estes cálculos não substituem uma análise mais detalhada que incorpore, não só estimativas, mas valores mais próximos dos reais (nomeadamente através de pedidos de cotações). Não se trata de uma ciência exata porque os custos podem variar muito, em particular os de construção. Não se esqueça que muitas vezes os números que lhe dão são bem mais otimistas do que a realidade, pelo que convém guardar algumas “almofadas”.
Finalmente, aconselhamos que derive e otimize os seus fatores em função da sua própria experiência.
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